Được miễn giấy phép xây dựng cần biết

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (còn gọi là Luật Xây dựng 2025) chính thức có hiệu lực toàn bộ các điều khoản từ ngày 1/7/2026, bao gồm các điều khoản về cấp giấy phép xây dựng và được miễn giấy phép xây dựng.

Mặc dù có những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhưng bên cạnh đó vẫn có những quy định và thủ tục khác người dân cần biết để tránh sai phạm.

Một số khái niệm, thuật ngữ cơ bản

“Giấy phép xây dựng” là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Từ “công trình” ở đây được hiểu là “công trình xây dựng”.

Các loại Giấy phép xây dựng:

• Giấy phép xây dựng mới;
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình;
• Giấy phép xây dựng có thời hạn.

“Công trình xây dựng” là gì?

Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.

“Khởi công xây dựng công trình” là gì?

Luật Xây dựng 2025 không định nghĩa khái niệm “khởi công xây dựng công trình”.

Trước năm 2025, theo thuvienphapluat.vn, Luật Xây dựng 2014 và các văn bản có liên quan cũng không quy định khái niệm “khởi công xây dựng” là gì.

Về mặt ngữ nghĩa và trên thực tế, có thể xem “khởi công xây dựng công trình” là hoạt động bắt đầu thi công hoặc có mục đích phục vụ cho thi công, xảy ra trên thực địa, như san lấp mặt bằng, làm nhà tạm chứa vật liệu, đổ vật liệu, đào móng.

Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Theo diều 43, khoản 2 Luật Xây dựng, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp sau đây:

• Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
• Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
• Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
• Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;

Những điều cần biết khi được miễn giấy phép xây dựng

Chủ đầu tư hay chủ sở hữu công trình được miễn giấy phép xây dựng nên cần biết những điều dưới đây.

Thông báo khởi công xây dựng công trình

Có nhiều trường hợp phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý;

Có những trường hợp phải gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ.

Hồ sơ gửi kèm thông báo khởi công

Hồ sơ gửi kèm thông báo khởi công tương tư như hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, và không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Nơi nhận thông báo (và nộp hò sơ)

Nơi nhận là cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Những quy định khác

Thi công xây dựng không gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân, tuân thủ quy định về an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.

Các chi tiết và nội dung có liên quan, bạn đọc có thể tìm xem từ các liên kết ở mục “Tài liệu tham khảo” dưới đây.

Tài liệu tham khảo: 
[https://www.vietnamplus.vn/tu-112026-nguoi-dan-tp-ho-chi-minh-xin-giay-phep-xay-dung-tai-xa-phuong-post1085220.vnp] 
[https://www.vietnamplus.vn/ha-noi-nguoi-dan-khong-phai-xep-hang-xin-cap-giay-phep-linh-vuc-xay-dung-post1043033.vnp] 
[https://vietnamnet.vn/bo-xay-dung-noi-ro-cac-giay-to-khong-phai-nop-khi-xin-cap-phep-xay-nha-rieng-le-2523957.html] 
[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung-Do-thi/Luat-Xay-dung-2025-so-135-2025-QH15-675213.aspx] 
[https://laodong.vn/bat-dong-san/8-nhom-cong-trinh-duoc-mien-giay-phep-xay-dung-tu-172026-1718644.ldo] 
[https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/khoi-cong-xay-dung-la-gi-khoi-cong-xay-dung-cong-trinh-khi-chua-du-dieu-kien-khoi-cong-la-hanh-vi-b-868653-194630.html]